⚠️ Это исключительно экспресс-оценка. Не является официальным отчётом об оценке по ФЗ-135. Используйте только для предварительной прикидки цены.
1. За 30 секунд: что делать
- Выберите тип объекта: квартира / дом / участок / коммерция.
- Нажмите 📋 Загрузить пример — поля заполнятся реалистичными данными.
- Поменяйте адрес и параметры под ваш объект.
- Нажмите 🔎 Автоподбор (Яндекс) — сервис найдёт аналоги.
- Нажмите ⚡ Рассчитать — получите стоимость и диапазон.
- Нажмите 📄 Сформировать отчёт — выгрузите DOCX и PDF.
2. Четыре типа объекта — что в форме
| Поле | Квартира | Дом | Участок | Коммерция |
|---|
| Площадь | м² | м² | сот. | м² |
| Комнаты | ✓ | — | — | — |
| Этаж | ✓ | — | — | ✓ |
| Этажность дома | ✓ | ✓ | — | — |
| Год постройки | ✓ | ✓ | — | ✓ |
| Тип дома | ✓ | ✓ | — | — |
| Состояние | ✓ | ✓ | — | — |
| Балкон | ✓ | — | — | — |
| До метро, мин | ✓ | — | — | ✓ |
| Разрешённое использование | — | — | ✓ | — |
| Назначение | — | — | — | ✓ |
3. Откуда берутся аналоги
Сервис ищет похожие объекты на Яндекс Недвижимости (основной источник) и Авито (дополнительный). После получения списка применяются:
- Фильтр по цене ±30% от средней — отсекает выбросы.
- Сортировка по местоположению: сначала ваш район, потом соседние, потом ЛО.
- Корректировки (поправки) на разницу в площади, этаже, состоянии, годе постройки и т.д.
Если аналог отличается от объекта более чем на 80% по сумме поправок — он исключается как «нерелевантный».
4. Что значит результат
- Наиболее вероятная стоимость — медиана скорректированных удельных цен аналогов × площадь объекта. Это и есть «оценка».
- Диапазон (±1σ) — нижняя и верхняя граница, в которую попадает ~68% похожих сделок.
- Коэффициент вариации (CV) — чем меньше, тем надёжнее оценка:
- < 10% — высокая надёжность
- 10–15% — средняя
- > 15% — низкая, лучше добавить аналогов
- Цена предложения — без скидки 5% (стандартный торг).
- После скидки на торг 5% — это и есть «наиболее вероятная стоимость».
5. Параметры расчёта (блок 2)
- Среднемесячный индекс цен — на сколько в среднем растут/падают цены в месяц. По умолчанию 0.8% (СПб, последние годы).
- Коэффициент диапазона (t) — множитель для ширины диапазона. 1.0 ≈ ±1σ (68% доверительный интервал), 1.96 ≈ ±2σ (95%).
- Взвешивание по дате — аналоги ближе к дате оценки получают больший вес (half-life = 3 мес.).
- Скидка на торг — типичный дисконт при реальной сделке vs объявлением. 5% по умолчанию.
- Фильтр по цене — отсекает аналоги с ценой ±30% от средней. Кнопка «Изменить» — настроить порог.
6. Аналоги (блок 4)
Каждый аналог показывает:
- Адрес и дата предложения
- Площадь, цена, цена за м² (или сот.)
- Σ поправок — суммарная корректировка в % (отрицательная = аналог хуже → цена вниз; положительная = аналог лучше → цена вверх).
- Скорр. цена/м² — цена после всех поправок.
- 🟢 — тот же район; 🟡 — соседний; 🔴 — другой.
7. Отчёт
- Нажмите 📄 Сформировать отчёт — сервис соберёт DOCX и PDF параллельно.
- Кнопки 📄 Скачать DOCX и 📑 Скачать PDF станут активными.
- Отчёт содержит: описание объекта, методологию, таблицу аналогов с поправками, итоговую стоимость и диапазон.
8. Подсказки и приёмы
- Если «Ни один источник не вернул результатов» — расширьте фильтры (площадь, этаж, цена) или попробуйте ближайший крупный населённый пункт.
- Если CV > 20% — аналоги слишком разные. Уточните параметры объекта.
- Для участка всегда заполняйте «Разрешённое использование» (ИЖС / СНТ / ЛПХ) — цена отличается в разы.
- Для дома указывайте этажность и материал (кирпич / газобетон / дерево) — поправки существенные.
- При смене типа объекта появится предупреждение — подтвердите очистку аналогов (старые не подходят к новому типу).
9. Что НЕ делает эта оценка
- Не учитывает юридическую чистоту (обременения, аресты).
- Не учитывает техническое состояние инженерных систем.
- Не заменяет осмотр объекта оценщиком.
- Не подходит для ипотеки, судов, сделок по 135-ФЗ.
© 2026 Харченко В. Б.
Сервис предоставляется «как есть» для предварительной прикидки цены.